Vivienda en México: un derecho casi inaccesible (I)

Hubo un tiempo en que bastaba observar el precio de una vivienda para saber si el mercado inmobiliario atravesaba un buen momento. Si las casas aumentaban de valor, la economía marchaba; si los precios caían, era señal de alarma. Así era antes, hoy las cosas han cambiado: el valor de los inmuebles crece y el mercado ya no refleja el dinamismo que presumía años atrás.

Las cifras del Indicador Banorte de Precios de Vivienda (INBAPREVI) podrían interpretarse como una señal de fortaleza porque el precio promedio nacional alcanzó los 31 mil 911 pesos por metro cuadrado y registró un crecimiento anual de cuatro por ciento.

La realidad es diferente al comparar estos datos con el reporte publicado hace un mes: en realidad el incremento anual descendió de 4.2 a 4.0 por ciento, mientras que el crecimiento mensual permaneció inmóvil en apenas 0.2 por ciento. Entre mayo y junio, el valor promedio del metro cuadrado aumentó únicamente 67 pesos.

Esa cantidad puede parecer irrelevante, pero significa que el ritmo de apreciación comienza a perder fuerza, que el mercado ha llegado a un punto donde es difícil elevar los precios al mismo ritmo que durante la recuperación posterior a la pandemia.

Esta desaceleración ocurre mientras la vivienda continúa siendo menos accesible para millones de familias porque el mercado puede dejar de crecer aceleradamente pero mantenerse en niveles históricamente elevados: que los precios aumenten más despacio no significa que comprar una casa sea más fácil, sino que el mercado encontró un límite temporal para seguir encareciéndose.

Entonces, ¿por qué los inmuebles continúan siendo tan caros cuando la velocidad del mercado comienza a disminuir?

Algunos indicios

La propia información de Banorte los muestra. Mientras entidades como Hidalgo, Sonora y Tamaulipas registran incrementos de dos dígitos, otras presentan una realidad distinta: la Ciudad de México prácticamente dejó de crecer y Sinaloa apenas avanzó 0.9 por ciento anual, una cifra muy inferior al promedio nacional, lo que significa que no hay un mercado inmobiliario nacional, sino una colección de mercados regionales que responden a dinámicas económicas diferentes.

Esta fragmentación se observa en los precios absolutos. Comprar un metro cuadrado en la capital del país cuesta más de 58 mil pesos, mientras que en Tamaulipas ronda los 19 mil, por ello hablar del mercado inmobiliario mexicano como una sola realidad es impreciso.

Además, la desaceleración observada por Banorte contrasta con los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), cuyo índice de Precios de la Vivienda reporta que, durante el primer trimestre de 2026, los inmuebles adquiridos mediante crédito hipotecario aumentaron 8.7 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior.

La diferencia no es necesariamente una contradicción, sino el uso y aplicación de metodologías distintas: Banorte monitorea la oferta publicada en portales inmobiliarios y la SHF mide operaciones financiadas mediante créditos hipotecarios; es decir, uno observa lo que los vendedores piden y el otro registra lo que realmente pagan los compradores.

Esa situación ayuda a entender el momento que vive el sector.

Los vendedores sostienen precios elevados porque la oferta continúa siendo limitada en numerosas regiones del país y, al mismo tiempo, las operaciones de compraventa reflejan que la vivienda mantiene una apreciación importante, impulsada por la escasez estructural de inmuebles, especialmente en segmentos económicos y de interés social. La SHF incluso identifica que este último segmento presentó incrementos de alrededor de 11 por ciento anual, superiores a los observados en la vivienda media y residencial.

Las viviendas ya no aumentan de precio con la velocidad de hace dos años, pero tampoco se abaratan y la desaceleración no ha significado alivio para quienes buscan comprar su primera casa porque la realidad indica que la capacidad de compra continúa rezagada frente al valor de los inmuebles.

Ese cambio de ritmo puede parecer sutil en las estadísticas mensuales, pero probablemente marcará el inicio de una nueva etapa para el sector vivienda. Una etapa donde la historia dejará de escribirse únicamente con el precio del metro cuadrado y comenzará a depender de otros factores: el costo del crédito, la inversión industrial, la movilidad laboral y la capacidad real de las familias para acceder a una vivienda. Es allí donde comienza la verdadera historia detrás de las cifras.

“Pequeñas” dificultades

Existe una gran diferencia entre que una vivienda sea cara y que resulte inaccesible. Durante buena parte de la última década ambas condiciones caminaron juntas, pero desde hace dos años comenzaron a separarse. Hoy el problema del mercado inmobiliario mexicano no radica únicamente en el precio de las casas; también se encuentra en el costo del dinero necesario para adquirirlas.

La política monetaria aplicada por el Banco de México desde 2021 para contener la inflación elevó la tasa de referencia hasta niveles históricamente altos. Aunque durante 2025 y la primera mitad de 2026 el banco central inició un ciclo gradual de reducciones, el costo del financiamiento permanece muy por encima del observado antes de la pandemia. Las instituciones financieras han comenzado a ajustar sus productos hipotecarios, pero el efecto para los compradores sigue siendo limitado: los créditos son ligeramente más baratos que hace un año, aunque continúan representando pagos mensuales considerablemente mayores a los que enfrentaban quienes adquirieron vivienda entre 2018 y 2020.

Esta situación genera un fenómeno poco visible en los reportes estadísticos. Una vivienda cuyo precio prácticamente dejó de aumentar puede convertirse, paradójicamente, en una compra más difícil si el crédito continúa siendo costoso. En otras palabras, el mercado puede estabilizarse sin que ello signifique una mejora para las familias.

Los especialistas suelen describir este fenómeno como una pérdida de accesibilidad. No basta con analizar cuánto cuesta una casa; también es necesario medir cuántos años de ingreso requiere una familia para adquirirla y qué proporción de su salario deberá destinar mensualmente al pago del crédito. Bajo esa perspectiva, la desaceleración observada por Banorte no representa necesariamente una buena noticia para quienes buscan convertirse en propietarios.

La Sociedad Hipotecaria Federal coincide parcialmente con esa lectura. Su Índice SHF de Precios de la Vivienda mostró que el valor de las viviendas financiadas mediante crédito hipotecario aumentó 8.7 por ciento anual durante el primer trimestre de 2026. Más relevante aún es que el organismo identifica un comportamiento particularmente intenso en la vivienda económica y de interés social, precisamente el segmento destinado a familias de ingresos medios y bajos. Es decir, el mayor encarecimiento ocurre donde existe la demanda más amplia.

Esta presión sobre la vivienda económica comienza a modificar la forma en que las familias mexicanas buscan resolver sus necesidades habitacionales. Para muchos compradores, la opción ya no consiste en adquirir una vivienda cercana a su lugar de trabajo, sino en extender los tiempos de traslado hacia municipios periféricos donde el precio del suelo todavía resulta relativamente accesible. La consecuencia no sólo afecta al mercado inmobiliario; también transforma la movilidad urbana, incrementa los costos de transporte y modifica el crecimiento de las ciudades.

Las cifras del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores muestran igualmente un cambio de tendencia. Después del auge observado tras la recuperación económica posterior a la pandemia, la colocación de créditos ha transitado hacia un ritmo más moderado, mientras el organismo concentra una parte importante de sus esfuerzos en programas de mejoramiento, ampliación y regularización de viviendas existentes. El mensaje implícito es claro: para un número creciente de familias resulta más viable mejorar la casa que ya poseen que adquirir una nueva.