Lo señalamos en las entregas previas.
Durante décadas se habló del mercado inmobiliario mexicano como si se tratara de una sola realidad. Los indicadores nacionales resumían el comportamiento de millones de viviendas dispersas en un territorio de casi 2 millones de kilómetros cuadrados y con profundas diferencias económicas, sociales y demográficas. Sin embargo, México tiene decenas de mercados de vivienda que avanzan a velocidades distintas.
El reporte correspondiente a junio de 2026 del Indicador Banorte de Precios de la Vivienda revela que mientras el crecimiento nacional anual fue de 4 por ciento, algunas entidades prácticamente triplicaron ese ritmo y otras apenas lograron mantenerse por encima de cero, lo cual evidencia que el impulso al mercado inmobiliario ya no es homogéneo y responde a condiciones económicas regionales.
Desigualdades
Hidalgo encabeza la lista con un incremento anual de 13.6 por ciento, seguido por Sonora con 12.8 por ciento y Tamaulipas con 9.7 por ciento. En el extremo opuesto aparecen Sinaloa, con apenas 0.9 por ciento; el Estado de México, con 1.6 por ciento, y la Ciudad de México, donde el crecimiento anual fue de apenas 2.5 por ciento.
En primer lugar, los mercados maduros muestran señales de estabilización, mientras que diversas entidades del interior experimentan una etapa de mayor dinamismo y no es porque algunas regiones sean más atractivas que otras, sino que parten de condiciones completamente diferentes.
Por ejemplo, la Ciudad de México enfrenta desde hace años un mercado altamente consolidado, con escasez de suelo urbanizable, elevada densidad poblacional y precios que superan ampliamente el promedio nacional. En junio, el metro cuadrado alcanzó los 58 mil 257 pesos, el valor más alto del país.
En contraparte, Tamaulipas, considerado por Banorte como el mercado más accesible entre los analizados, el precio promedio fue de 19 mil 325 pesos por metro cuadrado; es decir, un metro cuadrado en la capital del país cuesta casi tres veces más que en territorio tamaulipeco. No es una diferencia de precios, sino la expresión de economías urbanas con niveles de ingreso, densidad y disponibilidad de suelo completamente distintos.
Influye también la composición del mercado. Mientras en la Ciudad de México predominan los departamentos como respuesta a la limitada disponibilidad de suelo, estados como Hidalgo conservan un perfil eminentemente horizontal: 92.6 por ciento de la oferta corresponde a casas y apenas 7.4 por ciento a departamentos. Sonora, Tamaulipas y San Luis Potosí presentan patrones similares, donde la vivienda unifamiliar continúa dominando el desarrollo urbano.
Otro elemento para entender la geografía inmobiliaria es la antigüedad de las viviendas disponibles. En las entidades con mayores incrementos de precio predomina la vivienda nueva: Hidalgo concentra más de la mitad de su oferta en inmuebles recién construidos; Sonora supera también el 50 por ciento y Tamaulipas alcanza incluso 81.5 por ciento.
Lo anterior indica que buena parte del mercado se encuentra asociado a nuevos desarrollos habitacionales y no únicamente a la compraventa de viviendas usadas. Sin embargo, la existencia de más vivienda nueva no significa necesariamente que el acceso sea más sencillo.
La Sociedad Hipotecaria Federal ha señalado que el incremento más importante en los precios continúa concentrándose en la vivienda económica y social, precisamente la destinada a los hogares con menores ingresos. Se construyen nuevas viviendas, pero éstas también participan en un mercado donde el financiamiento y los costos de construcción mantienen elevados los precios finales.
La evolución demográfica también ayuda a explicar las diferencias regionales. De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía, el crecimiento urbano de México se desplaza hacia ciudades intermedias y zonas metropolitanas periféricas, donde todavía existe disponibilidad de suelo para nuevos desarrollos. Esa expansión modifica la demanda habitacional y genera presiones distintas a las observadas en metrópolis consolidadas como la Ciudad de México, Guadalajara o Monterrey.
La realidad entonces es que el comportamiento inmobiliario depende más de la dinámica económica y poblacional de cada región que de una tendencia nacional uniforme.
¿Coincidencias?
Resulta tentador atribuir cualquier incremento al llamado nearshoring, pero tal afirmación y las cifras oficiales obligan a mantener prudencia.
La Secretaría de Economía reconoce un crecimiento histórico de la inversión extranjera directa durante el primer trimestre de 2026, pero también que la mayor parte corresponde a reinversión de utilidades de empresas ya establecidas en México.
Es cierto, la actividad industrial puede influir en determinados mercados locales, pero no hay evidencia suficiente para explicar el comportamiento inmobiliario de entidades tan distintas entre sí.
La demanda de vivienda responde a una compleja combinación de empleo, infraestructura, crecimiento urbano, disponibilidad de suelo, crédito y desarrollo regional.
Las cifras son útiles para identificar tendencias generales, pero no explican la realidad cotidiana de millones de mexicanos. El país ya no se mueve al mismo ritmo. Hay regiones donde el mercado comienza a estabilizarse, otras donde la presión sobre los precios apenas se acelera y algunas más donde la vivienda continúa transformándose al ritmo de nuevas inversiones, expansión urbana y cambios demográficos.
El país ya no se mueve al mismo ritmo…
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