En buena parte de las entidades analizadas por el Indicador Banorte de Precios de Vivienda (INBAPREVI), la oferta se concentra en vivienda nueva. Hidalgo, Sonora, Tamaulipas y San Luis Potosí muestran porcentajes superiores al 50 por ciento en este segmento. Parecería una señal de dinamismo para la industria de la construcción, pero también puede interpretarse como evidencia de que los desarrolladores siguen apostando por nuevos proyectos mientras la absorción del mercado comienza a moderarse.
La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción ha advertido que el sector enfrenta un escenario distinto al de hace tres años. Los costos de materiales como acero, cemento, aluminio y diversos insumos están por encima de los niveles prepandemia, aun cuando la inflación general ha comenzado a ceder. Para las constructoras esto significa operar con márgenes más estrechos y menor espacio para reducir los precios finales de venta.
Entonces, los desarrolladores difícilmente pueden abaratar las viviendas porque construirlas sigue siendo caro, mientras que los compradores enfrentan un financiamiento costoso y salarios cuyo crecimiento ha sido insuficiente para compensar el aumento acumulado del valor de los inmuebles. Es decir, no hay margen para modificar las condiciones del mercado y esa puede ser la razón por la que el crecimiento mensual de los precios nacionales permanece inmóvil en 0.2 por ciento.
Los vendedores intentan conservar el valor de sus propiedades, mientras los compradores ajustan sus expectativas ante una realidad donde el acceso a la vivienda depende cada vez menos del deseo de comprar y cada vez más de la capacidad de financiar esa decisión.
Estrategia oficial
Durante años se asumió que el principal desafío consistía en aumentar la construcción de viviendas. Hay proyectos, hay oferta y se desarrollan nuevos fraccionamientos, el problema real es la capacidad económica de las familias para convertir esas viviendas en hogares. Esa diferencia determinará el rumbo del sector durante los próximos años.
Por otro lado, cuando se analizan los precios de la vivienda se tiende a atribuir cualquier incremento al llamado nearshoring, lo cual coincide con el discurso oficial sobre la llegada de inversiones y la relocalización de empresas hacia México y, aunque el mercado inmobiliario sí refleja cambios en la economía nacional, reducir el comportamiento de los precios a dicho fenómeno, no es lo más prudente.
La Secretaría de Economía informó que durante el primer trimestre de 2026 México captó 23 mil 591 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa, lo que no explican es que 94.2 por ciento de esos recursos correspondió a reinversión de utilidades de empresas que ya operaban en el país, mientras que las nuevas inversiones representaron apenas una fracción del total; eso significa que no hay una oleada masiva de nuevas empresas en México, sino una consolidación de inversiones previamente establecidas.
Si bien la expansión de plantas industriales y centros logísticos genera demanda habitacional en determinadas regiones, no hay evidencia suficiente para afirmar que el crecimiento de estados como Hidalgo, Sonora o Tamaulipas responda exclusivamente al nearshoring. Lo que sí se aprecia es un fenómeno donde convergen inversión, desarrollo urbano, disponibilidad de suelo, infraestructura y condiciones propias de cada mercado regional.
El contraste entre los indicadores de Banorte y de la Sociedad Hipotecaria Federal confirma esa diversidad. Mientras el INBAPREVI reportó un crecimiento anual de cuatro por ciento en los precios de oferta durante junio y una variación mensual prácticamente estancada de 0.2 por ciento, la SHF documentó un incremento anual de 8.7 por ciento en las viviendas adquiridas mediante crédito hipotecario durante el primer trimestre del año. Ambos indicadores son correctos porque observan momentos distintos del mercado: uno mide lo que los propietarios solicitan por sus inmuebles y el otro registra el precio efectivo al que las viviendas cambian de manos.
La SHF aporta otro elemento que ayuda a explicar por qué tantas familias perciben que comprar una casa resulta cada vez más difícil. El mayor incremento de precios ocurrió en la vivienda económica y social, cuyo índice aumentó 11 por ciento anual, mientras que la vivienda media y residencial registró un crecimiento de 7.5 por ciento. Es decir, el segmento destinado a los hogares con menores ingresos es el que enfrenta la presión más intensa sobre los precios.
A ello se suma el factor costo del financiamiento. De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, con base en información del Banco de México, la tasa hipotecaria promedio durante el primer trimestre de 2026 fue de 11.45 por ciento. Aunque el banco central ha reducido gradualmente su tasa de referencia y actualmente ésta se ubica en 6.5 por ciento, los créditos para vivienda todavía reflejan el efecto acumulado de varios años de política monetaria restrictiva.
¿El resultado? Un mercado donde los precios continúan elevados al mismo tiempo que el acceso al financiamiento sigue representando una barrera importante; aun cuando el crecimiento mensual de la vivienda comienza a moderarse, las familias no perciben una mejora porque el costo total de adquirir una casa permanece en niveles históricamente altos.
La otra lectura
En su más reciente evaluación, el Banco de México redujo su expectativa de crecimiento económico para 2026 debido a un entorno caracterizado por menor inversión productiva, debilidad en algunos sectores manufactureros y un consumo privado que comienza a mostrar signos de moderación. El problema es que mientras la economía pierde velocidad, el mercado inmobiliario sigue operando con precios elevados, con una oferta insuficiente y altos costos de construcción.
Lo cierto es que los precios de la vivienda permanecen altos porque la oferta continúa siendo limitada, la vivienda nueva escasea en diversos segmentos y construir sigue siendo más costoso que hace cinco años. La presión, entonces, proviene de factores estructurales no de una fiebre especulativa.
Un mercado puede desacelerarse, mantener precios históricamente elevados y, al mismo tiempo, volverse menos accesible para millones de familias, entonces ¿quién puede comprarla? La respuesta, como muestran las cifras oficiales, depende cada vez menos del comportamiento del mercado inmobiliario y cada vez más de la evolución de los salarios, del costo del crédito y de la capacidad de la economía mexicana para generar crecimiento sostenido.
Descubre más desde EKTUNKUL
Suscríbete y recibe las últimas entradas en tu correo electrónico.
Deja una respuesta