Negociar con el paraíso (I). Playas convertidas en activos globales

México aprendió hace décadas que el turismo podía convertirse en mucho más que una actividad económica complementaria.

Con el paso de los años, playas aisladas, pequeños pueblos costeros y ciudades de provincia comenzaron a integrarse a una maquinaria económica internacional capaz de transformar territorios completos.

Actualmente, el turismo representa uno de los motores económicos más importantes del país. De hecho, lo que inicialmente parecía una estrategia para atraer visitantes extranjeros terminó convirtiéndose en un modelo de desarrollo profundamente ligado al capital inmobiliario, la infraestructura turística y la transformación territorial de comunidades enteras.

De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el sector turístico aportó alrededor del 8.7 por ciento del Producto Interno Bruto nacional durante 2024, con una derrama económica superior a los 2.7 billones de pesos. Detrás de esas cifras existe, sin embargo, otra realidad menos visible. México dejó de vender únicamente playas, paisajes o patrimonio cultural.

Desde finales del siglo pasado comenzó a comercializar acceso territorial. En distintos puntos del país surgieron complejos turísticos, desarrollos inmobiliarios y esquemas residenciales diseñados principalmente para compradores extranjeros, especialmente estadounidenses y canadienses.

El turismo evolucionó gradualmente hacia un ecosistema híbrido donde el hospedaje comenzó a mezclarse con la propiedad, la inversión y la especulación inmobiliaria. Con el paso de los años aparecieron hoteles all inclusive, clubes vacacionales, resorts privados, condominios turísticos y desarrollos residenciales frente al mar.

En algunos destinos, estas modalidades transformaron completamente el valor de la tierra y modificaron incluso la manera en que los habitantes locales podían acceder a vivienda y territorio.

México se convirtió así en una de las principales potencias turísticas del continente y las playas del Caribe mexicano comenzaron a figurar entre los destinos más deseados del planeta. Los Cabos se consolidó como un mercado premium para visitantes de alto poder adquisitivo. Puerto Vallarta y Riviera Nayarit evolucionaron hacia corredores internacionales de inversión turística. Tulum pasó de ser una pequeña comunidad costera a un escaparate global de lujo e inversión inmobiliaria.

Incluso ciudades históricas del interior, como San Miguel de Allende, terminaron integrándose a circuitos residenciales internacionales.

La imagen internacional del país cambió al mismo tiempo que cambiaba el territorio. Lo que antes eran aldeas pesqueras, zonas ejidales o regiones agrícolas comenzó a convertirse en espacios de alto valor comercial donde el suelo dejó de medirse bajo criterios locales y empezó a cotizarse bajo parámetros internacionales, muchas veces dolarizados. En ese contexto surgieron también nuevos mecanismos de acceso al paraíso.

El turismo dejó de limitarse a reservar una habitación de hotel. Ahora era posible adquirir semanas vacacionales, invertir en clubes residenciales o participar parcialmente en propiedades de lujo frente al mar.

La pregunta comenzó entonces a ir mucho más allá de las vacaciones. La pregunta era quién estaba comprando realmente el territorio.

Tranquilidad perdida

Mucho antes de convertirse en uno de los destinos turísticos más codiciados del planeta, Tulum era apenas una pequeña comunidad costera rodeada de selva, caminos de arena y viviendas dispersas. El ritmo de vida dependía principalmente de la pesca, algunos cultivos y una actividad turística todavía reducida.

Durante años, el lugar permaneció relativamente aislado incluso del resto de Quintana Roo. Las playas no estaban saturadas de clubes privados ni existían complejos residenciales de lujo. El mar Caribe todavía pertenecía visualmente a quienes vivían ahí.

Las primeras generaciones que habitaron Tulum recuerdan una vida marcada por la tranquilidad. El acceso era complicado, la infraestructura mínima y la tierra tenía un valor relativamente bajo. Gran parte de la región estaba dominada por vegetación, terrenos ejidales y pequeños asentamientos locales.

Con el desarrollo acelerado de la Riviera Maya, el escenario cambió radicalmente. La construcción de hoteles boutique, complejos turísticos y desarrollos inmobiliarios transformó la región en uno de los mercados más dinámicos del país. Las propiedades comenzaron a comercializarse en dólares y la tierra multiplicó su valor en pocos años. La llegada masiva de inversionistas nacionales y extranjeros provocó un crecimiento urbano acelerado, muchas veces desordenado.

Hoy Tulum enfrenta problemas relacionados con presión sobre servicios básicos, incremento de rentas, especulación inmobiliaria y desplazamiento gradual de habitantes locales hacia zonas periféricas. Aquella pequeña comunidad costera terminó convertida en una vitrina internacional de turismo de lujo y capital inmobiliario.

Transformación desequilibrada

Algo similar ocurrió en Los Cabos donde antes del boom turístico, la región estaba conformada por pequeñas comunidades pesqueras aisladas en una geografía semidesértica donde el turismo apenas comenzaba a aparecer. Durante buena parte del siglo pasado, Cabo San Lucas y San José del Cabo conservaron dinámicas económicas vinculadas principalmente a la pesca y al comercio regional.

Pero la construcción de infraestructura carretera y aeroportuaria modificó por completo el destino de la región; la llegada de cadenas hoteleras internacionales, campos de golf y desarrollos de lujo detonó una transformación territorial acelerada y lo que antes eran extensiones prácticamente deshabitadas comenzó a convertirse en uno de los mercados inmobiliarios más exclusivos del país.

Actualmente, Los Cabos es uno de los destinos turísticos más caros de México. En diversas zonas costeras, el precio de propiedades y rentas resulta inaccesible incluso para gran parte de quienes trabajan en la industria turística local.

Pero la Riviera Maya representa quizá el ejemplo más extremo de transformación territorial ligada al turismo. Antes del desarrollo turístico masivo, gran parte de la región estaba conformada por selva, pequeños poblados y comunidades dispersas. Cancún ni siquiera existía como gran ciudad turística, pero a partir de los años setenta comenzó una de las mayores apuestas turísticas en la historia moderna de México.

El Estado impulsó infraestructura, carreteras, conectividad aérea y desarrollo hotelero en el Caribe mexicano. Décadas después, el corredor Riviera Maya-Cancún se convirtió en uno de los principales receptores de turismo internacional de América Latina y grandes cadenas hoteleras, clubes vacacionales y desarrollos inmobiliarios comenzaron a expandirse a lo largo del litoral.

El crecimiento económico fue enorme, pero también lo fueron las consecuencias territoriales. El aumento del valor de la tierra, la presión urbana y la expansión inmobiliaria transformaron completamente la región. Hoy gran parte del suelo turístico opera bajo dinámicas internacionales de inversión y especulación.

¿Desarrollo o ambición?

Otro caso emblemático es Acapulco. Mucho antes de la llegada masiva del turismo internacional, la ciudad conservaba un ritmo costero tradicional vinculado al puerto, la pesca y el comercio regional.

Durante décadas, fue el gran símbolo del turismo mexicano. Artistas, empresarios y figuras internacionales visitaban constantemente la bahía. El crecimiento turístico trajo consigo hoteles, infraestructura y desarrollo económico, pero también una transformación urbana acelerada.

La expansión inmobiliaria modificó gradualmente el paisaje natural y provocó fuertes contrastes sociales entre zonas turísticas y colonias populares.

Con el paso de los años, Acapulco perdió parte del liderazgo turístico frente a nuevos destinos como Cancún o la Riviera Maya, aunque continuó siendo uno de los principales polos de tiempo compartido y propiedad vacacional del país, por lo menos hasta la llegada del huracán Otis, que volvió a exhibir la dependencia económica que muchas regiones del país mantienen respecto al turismo.

San Miguel de Allende representa un fenómeno distinto. No surgió alrededor del turismo de playa sino de la apropiación cultural y residencial de una ciudad histórica. Luego de décadas de ser una ciudad tranquila del Bajío mexicano, reconocida por su arquitectura virreinal y su vida cultural, comenzó a atraer a comunidades extranjeras, especialmente estadounidenses retirados interesados en adquirir propiedades dentro de una ciudad colonial con costos todavía accesibles en comparación con mercados inmobiliarios de Estados Unidos.

El crecimiento del turismo cultural y residencial transformó profundamente el mercado inmobiliario local. Muchas viviendas del centro histórico fueron adquiridas por extranjeros y reconvertidas en hoteles boutique, galerías, restaurantes o residencias de lujo. Actualmente, San Miguel de Allende figura entre las ciudades mexicanas con mayor reconocimiento internacional para turismo residencial y retiro extranjero. Al mismo tiempo, el incremento en el costo de vivienda y rentas ha comenzado a modificar la composición social de distintas zonas de la ciudad.

México descubrió que el turismo podía generar riqueza, infraestructura y reconocimiento internacional. Pero también descubrió algo más. El paraíso podía venderse por partes…